ワラウクルミ

スマートデイズ社のシェアハウス投資問題についてのまとめ

pumpkin

株式会社スマートデイズのシェアハウス投資で、サブリース賃料が不払いになっている問題。いったい何のことなのかさっぱり、という方のために出来るだけわかりやすく、この事件の概要と原因を説明していきたいと思います。

事件の概要

不動産投資

ベッキーさんのCMを見たこともある方がいらっしゃるかもしれませんが、問題となっているのは、株式会社スマートデイズの運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」などへの不動産投資をめぐってのトラブルです。

スマートデイズ社は、主に大手企業に勤務する会社員をターゲットに「高利回り」をうたって顧客を集めました。

スマートデイズ社のビジネス形式はこうです。

まず、顧客らは銀行から1億円前後の融資を受けてシェアハウスを建設します。そして、そのシェアハウスをスマートデイズ社が一括で借り上げ、入居者の募集や建物の管理をします。

これを「サブリース」といいます。

サブリースとは?

自分の持つ所有物件を、サブリース会社に賃貸経営・管理のすべてを委託し、一定の賃料をサブリース会社から受け取ることが出来ます。

多くの場合、その賃料は実勢家賃をベースに一定の割合で決められ、たとえ部屋が空室であっても賃料が支払われる保証がついています。

その代わり、サブリース会社が保証する家賃は、実際の入居者が支払う家賃よりも低いです。しかし、家賃保証がついているため安定して収入を得ることが出来るのがこの「サブリース」の魅力になっています。

シェアハウスとは?

シェアハウスとはいわゆる「共同生活」ですね。一つの建物の中に小さな部屋がいくつかあり、キッチン、シャワールーム、トイレを共同で使用するようです。

シェアハウスと言えば、有名なTV番組「テラスハウス」を思い浮かべるとは思いますが、実際のシェアハウスというのはあんな風に、広々とした空間に男女がワイワイ・・・・・というのは稀なようですね。

下にスマートデイズ関連の動画をいくつか貼っているのですが、その中で出てくるシェアハウス「かぼちゃの馬車」は、ひと部屋7㎡(約4畳)で窓もなく、暗いイメージしかありません。これは少しひどい。

しかし、ネットで他の「かぼちゃの馬車」の部屋を調べたところ、広い部屋のものもありましたし、窓もちゃんとあってかなり過ごしやすそうな物件も多数ありました。

加えて、値段も3万円前後からという手頃な値段の物件も多く見受けられたので、家賃を節約したい人にとってはかなりいいのかなと思います。

30年間減額なしの家賃保証をうたい文句に

スマートデイズ社は、30年間減額なしの家賃保証をうたい文句に、多くの顧客を獲得しました。そして、たった6年間の間に、東京都内だけでも845棟1万部屋以上ものシェアハウスを管理・運営するまでに至りました。

しかし、シェアハウスの入居率は4割前後に低迷し、今年1月には、スマートデイズ社のこのビジネスプランは事実上破綻しました。

被害者オーナーは約700人に上り、その多く方が1人あたり約1億円 〜4億円もの融資をスルガ銀行などから受けており、その返済に苦しんでおられます。

事件の原因

無謀なビジネスプラン

例えば、スマートデイズ社のシェアハウスの入居率は半分以下で、家賃5万円にも関わらず7万円の家賃保証をしていました。普通に考えればスマートデイズ側は大きな損失です。それなのに、シェアハウスをどんどん建てていくことができたのはどうしてでしょう?

スマートデイズ社の本当のビジネスプランはこうです。

1.業者と結託して上乗せさせた建築費。実際は6000万円程度で作れるシェアハウスを、8000万円ほどで作る。この利益をサブリース家賃保証の原資に当てていく。

2.赤字物件はどんどん売って、原資を補填していく。

この二つを繰り返し続けました。もちろん、そんな自転車操業はいつまでも続けることが出来ませんね。結局、夢の「かぼちゃの馬車」は破裂してしまいます。

破綻への歩み

まずは、オーナーへ家賃の減額を要求。

30年間減額なしの家賃保証の覚書を交わしていたにも関わらず、あっさり減額通知をしました。それを可能にしたのは、借地借家法という法律があるからです。

借地借家法とは、周辺の相場にあわせて家賃が合わない場合は、借主がオーナーへ減額交渉することが出来る法律です。

そして、2018年1月に社長が交代。

1月17日、20日に事業説明会があり、2月以降のオーナーへの家賃送金がストップされました。

なぜこれほどまでに拡大したのか?

多くの被害者オーナーが、比較的収入のいい大手企業の会社員の方々です。自分の将来のために財産を増やしたいが、細々としたことに手をかけている暇はない。そこにサブリース形式の不動産ビジネスがピタリとはまったのです。

しかし、仕事の出来る方々が、そう簡単に都合のいい話にはのらないはず。なぜ、スマートデイズはこれほどまでに顧客を集めることが出来たのでしょう?

1.女性限定シェアハウスからの収益と、就職を斡旋することでの紹介料も入ってくるので、30年間減額なしの家賃保証は問題なくできる、と他社とのビジネスプランの違いを打ち出していたこと。

2.バックアップにしっかりと銀行がついていたこと

3.投資利回りが年間8パーセント以上と高かったこと。

4.放っておいても収益が入ってくること。

5.都心でのシェアハウスの主要は益々拡大するという考え方。

それらの理由をもとに、被害者たちはどんどんスマートデイズと契約していったのです。しかも、多くの被害者が融資を受けたスルガ銀行は、約1億円もの大金を簡単に融資し続けたのです。当然、被害者たちは銀行の「お墨付き」だと錯覚してしまったのですね。

被害者の例

30代の大手企業に勤務するある男性は、銀行から1億1千万円を借り、東京都内にシェアハウスを建設しました。スマートデイズからは毎月70万円の家賃保証があり、銀行へは毎月50万円を返済していく。つまり、何もしなくても毎月20万円儲かるという算段でした。

しかし、実際に支払われたのは昨年12月の1ヶ月分だけ。スマートデイズ側からの家賃保証は、紙切れ一枚の理由付けで停止されてしまいました。

銀行が故意に不正を見逃していたのか?

あまりにも安易に融資をしていた銀行。多額の融資をしていたスルガ銀行などは、故意に不正をしていたのでは?という意見が高まっています。

一般的に銀行というのは、いくら比較的収入の安定した会社員といえども、そう簡単に1億円近い融資をすることはありません。しかも、ほとんどの人たちが同じ会社のシェアハウス建設、となれば尚のこと怪しむはずです。

しかし、スルガ銀行などは二つ返事で融資をしたのです。これはかなり怪しいですよね。

被害者に遭った方々は現在、法的措置を検討中の方もいらっしゃれば、建てた時の半分ほどの値段でも所有物件を売却している方もいらっしゃるようです。もちろん自己破産された方もいらっしゃいます。銀行へ、利子率をもう少し下げるように求めている方もいらっしゃるようです。

とにかく実態調査の公表が待たれますね。

被害に遭われた方々には、未来をあきらめず、落ち着いて状況整理を行い続けて欲しいです。

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最近の関連動画

事態収拾に向けて、しっかりとした対応を行って欲しいですね。

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